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在英国首套房就拿来出租,都需要注意哪些问题

近年来,有许多英国年轻人不走寻常路:第一套房不想自己住,而是购房出租(Buyto Let)房产,租出去,自己当房东,利用租金还贷,保障自己的日常开支,几年后还能靠着把这套房卖掉再赚一笔。如果首次购房者想当房东,需要注意哪些问题呢?

近年来,有许多英国年轻人不走寻常路:第一套房不想自己住,而是购房出租(Buyto Let)房产,租出去,自己当房东,利用租金还贷,保障自己的日常开支,几年后还能靠着把这套房卖掉再赚一笔。如果首次购房者想当房东,需要注意哪些问题呢?

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1.购房政策要摸透

众所周知,英国政府出台了许多辅助年轻人购买首套房的政策,但这些房通常是自住的,不能用来投资出租。

比如:辅助购房政策“Help to Buy”,该计划于2013年发布,主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷。

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请注意:前五年免息,此后支付1.75%的年息,贷款只需在卖出房产时返还即可。

1)这个政策华人适用吗?

只要符合申请条件的在英拥有合法身份的华人,都可以根据自身情况选择援助方案。该计划2021年之前一直有效。

2)需要交多少首付?

举个例子,伦敦小年轻想买30万英镑的Help-to-Buy计划中的公寓。

他年薪4万英镑,在英国贷款最多可以贷出税前收入的五倍,也就是说正常贷款金额为20万英镑。因为房子是Help-to-Buy计划中的公寓,他可以享受政府提供的五年内的无息贷款,金额为房价的20%:30*20%=6万

此时,他的手里已经有了贷款26万英镑,只需要支付4万英镑的首付即可把房子买到手喽!

3)政府贷款怎么还?

前五年20%的贷款无息,房产的所有产权将注册在购房者名下,在拥有产权的前五年之内无需支付任何贷款费用,偿还贷款时也无需缴纳任何费用。但第六年开始,会征收1.75%的利息且利率逐年上升,增长幅度为零售价格指数 (Retail Prices Index)加1%。

政府贷款可以在出售房屋或者贷款期终止时偿还,偿还金额为市场价的20%。也就是说,当年那套30万英镑的公寓若干年后涨到了40万英镑,那么出售之后需要偿还20%,也就是40*20%=8万,这比当初购房时的30*20%=6万,多了2万英镑。

说白了就是政府变相投资了你购买的房产。当然,如果你觉得房子升值太快,不想要政府的投资,可以提前偿还这20%的无息贷款。

4)政策适合哪种购房者?

Help-to-Buy计划适合那种经济并不宽裕,想尽早有个自己的家的首次购房者。

2.首套房就想当房东

文章开头提到的的:第一套房就想贷款买个出租房,该怎么贷款?

1)决定之前要三思

首次购房者用于投资出租房的贷款一旦申请成功,这套房产就不能用于自住,只能出租了。千万别想着万一租不出去,我就自住了。

一般的贷款机构会对首次购房者提出更高的要求,比如房东经验要丰富,存款要多,租金收入要高等。通常租金收益要至少能覆盖贷款的125%。也就是说,一年还贷款1万英镑的话,租金收益一年要有1.25万英镑。

当然如果有父母的房产担保,贷款就会容易许多。此外,今年秋季预算宣布的,首次购房者30万英镑以下免印花税的政策并不适用于投资出租房的首次购房者。

有人会问,如果我买了一套自住房卖了,再买一套还算首次购房者吗?还会有相应的印花税减免吗?

如果是change of main residence,还是可以印花税按照低的一档来退还的,但先卖再买… 情况会更复杂,也要看律师怎么来界定。

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2)参考贷款方案

虽然英国政府出台政策打击购房出租者,但近年来想当房东的首次购房者屡见不鲜。贷款需求大了,银行也推出了相应的贷款服务。近日,巴克莱银行推出一个全新的deal,旨在给首次买房出租(buy-to-let)的买家提供购房贷款,根据个人情况不同最高放贷金额可达房产价值的75%。

只不过需要提供房产总价值25%的存款证明。

如果首次买房选择购房出租,无疑就失去了上面“Help to Buy”所提供的优惠。不过对于相当一部分拥有一定资产的人来说,可以接受。

毕竟如果根据巴克莱的新deal,只需要交付25%的订金,就可以获得房屋产权,用于出租之后即刻能够获得租金回报。当租金金额与房价涨幅的预期达到一个阀值之后,无疑购房出租要比政府补贴买房更加“划算”。

提示:

总体而言,若是打算长期生活在伦敦的年轻人,或者是没有过硬经济背景的新兴上班族,首套英国房产最好还是考虑购入自住房。其增值部分一样可以成为一种资金的保值渠道。

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对于有一定的经济背景,并且不为住房状态担忧的,通过英国银行的贷款方案,购买首套出租房也有利可图。不过在这之前需要做很大的功课,要把杂七杂八的费用算进去,要购房租金收益率较高的房产。

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