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又有利好啦!房东卖房给租客可免交资本利得税!

随着英国财政大臣哈蒙德(Philip Hammond)在这个月的29日将公布他的秋季预算报告(Budget 2018),《卫报》在周一指出,哈蒙德将借着这个机会,公布一项有利于房东们的税收优惠新政策;该减免被称为"好房东"(good landlord)减税优惠。

随着英国财政大臣哈蒙德(Philip Hammond)在这个月的29日将公布他的秋季预算报告(Budget 2018),《卫报》在周一指出,哈蒙德将借着这个机会,公布一项有利于房东们的税收优惠新政策;该减免被称为"好房东"(good landlord)减税优惠。

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所谓的"好房东"优惠,指的就是如果房东们把自己的房子,卖给了在该房子内已经连续居住了至少"满3年"的租客;那么到时候房东在卖房的时候,就可以被豁免而不需要支付资本利得税(Capital Gains Tax,简称CGT)。
 
这项减税优惠政策事实上是由右翼智库“Onward”所提出的,该机构是由梅姨的前政策顾问坦纳(Will Tanner)所组织的(换句话说也就是他们所提出来的建议还是挺有指向性的)。

坦纳说,现在这个年代的租客,年龄层比起过去都已经普遍提高了,租客们很经常会出现租一套房子就久住在里面,甚至还孕育了下一代的现象(因此如果房东到了最后把房子卖给租客,也算是一种皆大欢喜的结果)。

而且,现在有越来越多的英国年轻人都买不起房,通过这种房东直接把房卖给租客的操作,也算是一种有效解决住房危机(housing crisis)的途径。


英国财政研究协会(Institute for Fiscal Studies)就新发布了一份报告,指出目前在英格兰地区的每10个年轻成人中,就有大约4个年轻人是买不起房的;

而且,就算他们能够筹到他们目前所居住的区域当中,价钱“最便宜”的房产的首付,他们还是负担不起整体高额的总房价。

该份报告还说,在过去1996年的时候,有超过90%的25岁至34岁族群,只要他们能够筹到买房的首付(这边指的是总价的10%),那么他们只需要贷到自己薪资的4至4.5倍,就足够把房子给买下来;

但到了2016年之前,这个“买得起”房的数据就骤降,只剩下60%的年轻人还有可能通过同样的贷款方式来买到当地最便宜的房子。

而且,这个数据到了伦敦地区,就又再往下降更多,只剩下三分之一的年轻人能够以同样的方式来买到房子了!

也就是因为这样,"好房东减税优惠"才会被认为,将能有效使首次购房者(first-time buyers)们有接触到房源的机会;

虽然说其中的"至少租满3年"的限制,也将有可能会影响到租房市场,使得更多的房东都倾向于"更长期"的租约。

→ 那么,目前的资本利得税(CGT)是怎么样的?

事实上,资本利得税(CGT)可以被视为所得税的一种,是对“低买高卖”资产的“所获收益”来进行的征税。

常见的涉及到资本利得税的资产买卖有股票,房产,贵金属,债券,昂贵的艺术品等等。上面我们所讲到的,就是指针对在“房产买卖”上所征收的资本利得税。

它的最直接概念就是:低价时入手,高价时出手;那么当事人在这其中所获得的“差价”(也可以说成所赚取的部份),就需要缴纳资本利得税。

所以简单的说,如果今天房东要把他所出租的一套房子给卖了,那么他将房产卖出所获得的“差价”(也就是相较于他最开始该房产所买入的价钱),这笔“后来的升值”就需要被征收资本利得税。

(比如说,你最早用20万镑买了一套一室公寓,这套公寓完全就是用来出租的;几年后把该套公寓卖了,卖了50万镑,那么你便得针对这“30万镑”的差价来缴交资本利得税。)

也就是因为这样(的算法),前面所提到的"好房东减税优惠",将把这笔房东原本卖房所需要支付的资本利得税给豁免了,才有可能吸引到房东们来支持新政策。

在针对房产的资本利得税上,事实上对于不同属性的“房”,相应资本利得税的制度也不一样。

如果当事人是将自己的“家”(也就是自住房)来做处分(也就是卖掉,赠予或转给别人等等)的话,那么一般是可以不需要缴交资本利得税的;而要满足这个“家”的条件,当事人需要符合以下所有:

1. 当事人只有这么一个房子,并在当事人拥有它的时候,一直是作为他或她的主要居住场所

2. 当事人没有把它租出去过

3. 当事人从来没有把房子中的任何一个部份作为单纯“商用”

4. 土地(包括地上建筑部分)面积总共不超过5,000平方米

5. 当事人当初买房的时候,并不是单纯为了获得利润而买的


需要说明的是,夫妻或者民事伴侣双方一次只能把一处房产认定为他们的主要居住地(这个意思就是说,老公跟老婆不能各自以不同的房产来当作主要居住地,以此来豁免两次资本利得税)。

→ 资本利得税的税率又该怎么算?

简单来说,资本利得税的税率和当事人的收入,以及资本利得来源是不是住宅房产有关。收入高的话,资本利得税的税率一般就会跟着比较高。

比如说,当事人的个人收入是按照40%或者45%的税级来课征个人所得税的话(也就是以目前来说,当事人的年收入是46,351镑或以上的话),那么就“住宅房产”所得的资本利得,就需要以28%的税率来征收资本利得税;其他资本利得(也就是非住宅房产)则得按照20%的税率来征收。

而如果当事人的个人收入是以一般的20%的税级来课征个人所得税的话,那么当事人的应纳税收入(taxable income)加上需要被课征的资本利得的部份,若是仍然属于基本税级(basic tax rate),也就是相加起来少于或等于46,350镑的话;那么在住宅房产方面的资本利得税税率就是18%,非住宅房产方面的税率则是10%。

举例说明:

房东的taxable income是20,000镑,卖房的资本利得是12,300镑(住宅房产);

那么,房东得用20,000镑加上(12,300镑-今年度的资本利得税的免税额11,700镑),等于20,600镑。

所以,20,600镑依旧少于46,350镑,房东所需要被课征的资本利得税的税率便是18%。

买卖房产或者其他资产买卖上的资本利得税,基本上来说也算是英国各类税项里,相对比较复杂的一种;所以如果在这方面有遇到任何不清楚的地方,一定都要及早向专家咨询。

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