【深度分析】金丝雀码头的吸金能力

自2014年1月远东集团在金丝雀码头买下Alpha Square开发项目以来，华资已经在过去4年间陆续在这里购入总投资额近300亿人民币的地产项目。

位于伦敦东2区的新金融城金丝雀码头，对东方的吸引力不仅限于企业或机构投资，这里也是在伦敦工作的大量华人喜欢居住，以及众多华人买家喜欢投资的地段。

是什么力量把大家吸引到这里来了呢？今天就帮大家梳理下金丝雀码头的源远。

金丝雀码头(Canary Wharf)和其所在的Isle of Dogs区域在过去20年里, 从一片废弃的船坞区,发展成为全世界的金融中心之一,受此推动,这一区域正逐步成为伦敦首屈一指的住宅黄金地带。

根据国际房地产顾问服务机构莱坊(Knight Frank)的分析报告,金丝雀码头的房价从2013年初以来增长了27%,比同期伦敦市中心的增长率高出了10%。如此强劲的增长势头也得益于伦敦经济的增长,这也能从金丝雀码头商业地产市场的形势——写字楼空置率下降,办公室租金上涨看出来。

房价激增 配套更加成熟

随着不断新建的基础设施和便民设施,金丝雀码头作为绝佳居住地的地位被提升到了新的高度。

如果说伦敦金融城，世界上最贵的一平方英里，是世界全球金融区的前世，那么对比起来迸发着年轻活力的金丝雀码头可以称为是后来居上的今生，保持了伦敦在国际金融中心的梯队。众多世界知名金融企业云集于此，金丝雀码头在欧洲众多金融商务聚集区中占据领导地位,与伦敦金融城一起,成为世界上最重要的金融区。
它是众多银行,媒体公司和专业服务型企业的总部所在地,包括花旗集团(Citigroup)、摩根大通(JP Morgan)、瑞士信贷(Credit Suisse)、路透社(Thomson Reuters)和毕马威(KPMG)。

它也同时是伦敦增长最快的区域。2001—2011年期间,金丝雀码头附带其南边狗岛(Isle of Dogs)的人口共增长了89%。
增长的人口也带动了该区域便民设施工程的扩建。

金丝雀码头区也是伦敦最繁华和充满生气的购物中心之一。据统计,该购物中心有超过300间商店、咖啡厅、超市、酒吧和餐厅, 一周7天营业,这成为了构建居住环境和商业中心的有利条件。
除了金丝雀码头购物中心已经有的购物街和奢华购物场所,来年将会有更多的零售商和高端大牌进驻,加强了该区域作为购物中心的地位。这些将会帮助该区域成为举行休闲活动的场所,最近新建好的纵贯城铁站就落成了一个新的Everyman电影院。


作为伦敦一、二区中为数不多的仍旧有巨大发展潜力的区域,金丝雀码头地产公司准备进一步发展其作为居住区的潜力。
该区域的发展规划包括新建学校,这会吸引更多的人口,包括家庭、年轻的专业人士以及从长远看把这一区域从临时居住地转变为家的潜力。

将于2019年通车的伊丽莎白城铁(Crossrail 1)也会增强该区域的交通便利性。金丝雀码头区通过土地综合利用、对文化服务和便利设施的巩固,使其自身成为绝佳区域,其连锁效应甚至会波及到整个狗岛房价价格的迅猛上涨。 

经济人口快速增长

根据英国国家统计局ONS的数据,自2001到2012的十年间,金丝雀码头的雇佣人口数增长了 4 倍,从27,000涨到超过100,000。
虽然大部分工作与金融和保险业务相关,但是科技领域的雇佣人数也有显著增长。据Experian预测,到2025年,该区域将会再新增40,000份工作。
 


在经济和工作岗位增长的同时, 人口数也会有显著的增长。在接下来的10年中,位于Tower Hamlets行政区的家庭数将会增长20%,增长量为57,325。这个增长速率之快会超过整个伦敦,后者在下一个十年的家庭增长率预计为13%。

名校

金丝雀码头连带其周边区域正在逐渐成为文化娱乐的中心,其成为伦敦文化重心地位正在被东伦敦的发展改造不断加强。
事实上,金丝雀码头区已然有了一个大众艺术文化活动举办计划,包括音乐剧、户外舞蹈秀、体育节、露天剧院和展览。
作为东迁计划的一部分,英国国家芭蕾舞团(ENB)宣布了其由现址Kensington搬至London City Island的计划,后者距离金丝雀码头非常近。这一搬迁也包括了市民能在芭蕾舞公司找到新工作的机会的出现。
作为金丝雀码头发展计划的一部分,学校的新建数量也将会提升,包括一间招收 420 位学生的小学,这是使该区域吸引家庭群体的当务之急。纵贯城铁的开通将会使金丝雀码头区 域的家庭更有机会接近全伦敦的学校。即使这样,这个区域的学校将进一步匮乏,可能成为区域吸引有孩 子家庭居住的不利因素。

大开发商发展计划

金丝雀码头和周边区域有众多的在建和规划项目,涵盖超过400个建筑的工程现已在建或已完成规划。这些计划中有的还处于发展的期阶段,距离竣工尚早。

金丝雀码头集团已经着手开始金丝雀码头住宅区的发展计划,包括商业和住宅综合开发的计划——提供超过3,000套新房,超过600套经济适用房,一所学校和医疗中心。计划将使该区域从100英亩扩建为122英亩。
其中伯克利(Berkeley Homes)已经拿到了South Quay Plaza新建住宅的许可,而一旦竣工,新楼将会成为英国的居民楼之一,超过该公司位于Vauxhall的181米高的St George Wharf Tower。

未来伦敦重心的转移目的地

莱坊公司的报告预估,伦敦市场当前稳定的可持续的发展势头将持续。民用住宅房价预计在2015至2019年期间有26%的增长。在伦敦的整体发展中,配套成熟的金丝雀码头作为首屈一指的住宅市场的潜力还会继续上 升,这些成熟的配套设施包括便民设施和基础设施的更新,例如伊丽莎白城铁线。

规划的住宅区发展计划,连同配套的便利设施和公共场所的营建,将会给这个区域带来沧海桑田的变化。
据莱坊的数据显示,金丝雀码头当前是许多40岁以下年轻人的居住地,这个人群的数目远远超过了伦敦其他核心居住区的买家和租客群体。
该趋势也将会因为伦敦经济文化重心东移和伦敦核心区域东扩计划而不断加强,最终反映在东伦敦不断上涨的房价上。

注：本文作者Nina，房地产评估硕士，从事英国房地产行业7年，是房天下英国资深房地产行业专家，房天下英国代理方-盛金石公司首席住宅分析师

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