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商业地产的新时代
近日，根据 costar 报告，Savills 公布了其对于英国房产市场的 2023 年度展望。
其报告表示，今年的小型预算案公布后，英国商业地产价格出现了自2008年金融危机以来最快的下跌，这使得2023年将为许多投资者提供一生一次的绝佳购买机会。
在其跨行业预测中，零售仓库和畜牧农场将在2023年和2026年之间看到最高的投资回报，分别为9.8%和8.4%。他认为，畜牧农场的资本价值将大幅增长，但零售仓库的表现将由未来四年的收入回报驱动。
预测说，对于英国房地产行业来说，随着经济进入 "新时代"，资本利得（capital returns）放缓，租金/现金流收入回报（income returns）成为投资业绩的主要驱动力。”
Savills专家在一份声明中表示："2022年下半年，市场收益率出现了有史以来最迅速的变动，这将促使在之后的2023年的市场复苏，并进入价格稳定期。在一些行业，对一些投资者来说，这可能是一生一次的购买机会。但是，投资者需要认识到这已经是一个全新的时代，届时收入回报将成为大多数主要资产类别的总回报的主要驱动力。"
盛金石专家点评
英国2022年以来的高通胀和持续加息导致的借贷成本不断攀升，势必会影响今年的商业地产的资本价值；但随着未来12-18个月通胀得到控制，资金成本势必也会调整降低，预计商业地产市场也将逐渐趋于稳定。因此2023年将是一个价格的低谷，也是难得的投资窗口期。
2023年的商业市场预测
在商业市场上，尽管利率和债务成本的上升压制了2022年底和2023年初的投资量和回报率，但报告认为，无论经济衰退的冲击如何，用户对优质、可持续的办公室和仓库的持续需求将带来租金增长。
其报告显示，黄金地段资产价值可能在 2023年夏初达到低谷，而届时就将有很多关注结构性趋势、周期性的投资者入场。
报告预测，由于2022年消费环境的疲软，物流业的需求将从2020-21年的高峰期软化。但从长远来看，近似外包和缩短的供应链将支持对物流和制造业空间的需求。其认为整体仓库空置率可能会从2022年的接近历史低点短期内略有上升。但随着经济恢复增长，优质空间的供不应求将使得租金加速增长。
报告指出，在疫情之前，零售业的资本价值正在调整，其认为英国零售业在今年上半年会有一段艰难的时期，但预计下半年空置率会转为下降，一些次级行业的租金会有增长。
鉴于人流增加的趋势，郊区和通勤城镇的高街商店可能会有出色的表现，其认为大宗商品零售仓储由于依赖大宗商品的销售，因此风险更大。然而，所提供的高收入回报意味着该行业在未来五年将提供一些最好的商业地产总回报。
第一太平戴维斯表示，较低的办公室占用率水平将由转租的增加所推动。但鉴于 目前英国办公室普遍的绿色环保水平不高，以及由于债务市场紧缩导致投机性开发的下降，优质办公室的租金增长仍然是 "可实现的"。
盛金石专家点评
近几年共享办公/服务式办公室的兴起，特别是疫情期间人们生活工作模式的转变，使得各大企业对于高品质的甲级写字楼的需求一直在攀升，特别是伦敦市场的高端写字楼的供应量不足（大多数已经提前预租），使得英国商业办公楼市场目前呈现两级分化的趋势。另外随着租户对于ESG越来越关注，英国也对于EPC的环保评级在2030年有硬性的标准要求，将在未来较长时期推动核心地段的高端甲级写字楼的租金的增长。
2023年最佳商业投资选择
优质的投资选择包括将于2025-26年交付的优质和绿色办公室开发。富裕的通勤城镇和伦敦郊区的高街商店，以利用目前灵活的工作方式。2024-25年，主要的中型物流开发项目将在供应不足。
英国和欧洲商业研究主管Mat Oakley在接受CoStar新闻采访时表示，利率上升的环境具有挑战性，但他表示商业市场将拥有足够的资金支付租金和贷款。
"零售仓储将是表现最好的，人们可以在各种方面减少花销，但你仍然会需要生活必需品。零售仓储业在疫情期间的优越表现，产生了高水平的稳定收入回报。"
对于其余的商业地产，奥克利认为："在商业地产收益率快速下降之后，本月的价格趋于平稳。我认为这就是12月、1月、2月和3月的情况。然后另一个冲击可能会在3月之后到来，人们对能源价格上涨、通货膨胀和利率的坏消息的不确定性达到顶峰。我认为那时可能会出现第二次价值波动。在那之后，寻求投资机遇的买家就可能会出现。"
机会主义的资金正在等待回归。奥克利认为风险点可能存在于利率的不确定性。
另外，开发方面，每周计划的开发启动都在推迟，平均推迟达到6个月之久。虽然明年会有一个相对合理的交付数量，但在2024年和2025年，完工的数量比正常水平要少，而且对于优质和环保的要求越来越高。我们将上调1月黄金地段租金的预期水平，因为其供应不足。"
在零售业，伦敦郊区的位置看起来是一个非常好的选择，因为从业人在通勤城镇周围定居的想法看起来越来越有说服力。"我不认为灵活的工作方式会消失，这将是一个非常好的时间来做这个空间的开发。"
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