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近年来，关于日本买房投资的讨论频繁见诸网络，但许多投资分析仅停留在表面，缺乏深入细致的收益模拟。一些中介，尤其是部分华人中介，仅提供表面收益率或实际收益率的数据，便急于促使买家下单。然而，实际收益率往往并非真正的净收益，许多重要的成本未被纳入计算，尤其是对投资不利的部分。
有业内人士指出，一些中介甚至在出售上亿日元的房产时，未能提供全面的收益模拟。一些新手投资者因缺乏相关知识，容易被忽略的成本蒙蔽，从而做出不明智的投资决策。为此，有经验人士通过实际案例，揭示了房产投资中常被中介忽略的隐性成本。
首先，空室率是一个重要因素。尽管中介通常会提到这个概念，但部分中介可能故意忽略空房期不满一个月的情况。数据显示，东京都内房屋的平均入住率为94%-95%，但每个房产的空置期都需要购房者自己进行评估。
其次，保险和定期维护费用也容易被忽略。火灾保险、定期清洁、消防检查等年度发生的维护费用，往往不被充分告知。
此外，租户招租中介费和原状恢复费用也是需要注意的成本。租户每隔数年更换一次，涉及的原状恢复费用和招租费用一般为数月房租，需提前做好财务规划。
最后，房产的修缮费用，尤其是老房产，时常需要进行日常维修和每隔10至15年的大规模修缮，包括屋顶防水、外墙翻新等。这些费用通常是百万元级别，需要每年存储一部分资金以应对未来的修缮需求。
业内人士提醒，投资者在进行房产投资时，务必要全面考虑这些隐性成本，避免因忽略而影响最终的投资回报。
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